(서울=연합뉴스) 윤선희 선임기자 = ＃ 전 세계에서 부동산 정책이 성공한 곳은 찾기 어렵다. 이는 자본주의 시스템, 정치 역학, 인간의 욕망(심리)이 복잡하게 얽혀 있기 때문이다. 성공 사례로 꼽히는 싱가포르와 오스트리아 비엔나는 공급·세제·금융이 선순환하면서 집값 안정과 주거 복지를 달성했다는 평가를 받는 곳이다.

싱가포르는 '국가 주도의 자가 소유'를 추구한다. 국민의 90%가 집을 보유하고 있다. 공공주택 공급과 연금 연계 금융, 투기 차단을 위한 강한 세제가 핵심이다.

주택개발청(HDB)이 국유지를 기반으로 99년 토지임대부 형태의 공공분양 주택을 싸게 대량 공급한다.

금융 측면에서는 강제 적립 연금제도(CPF·중앙적립기금)를 주택 구입 자금으로 쓰게 했다. 이 기금은 국민이 소득의 일정 비율을 적립하는 일종의 퇴직연금 성격인데, 일종의 '주거 사다리' 금용으로 활용된다. 청년·서민층이 주택을 구매할 때나 매달 대출 원리금을 갚을 때 기금을 끌어다 쓸 수 있다.

세제는 실거주 보호와 투기 차단에 맞춰져 있다. 취득세의 경우 실거주 1주택 자국민에게는 혜택이 있고, 다주택자와 외국인 투기 수요에는 가혹한 추가 취득세가 부과된다.

서울 아파트 "관망 확산에 거래 감소"

(서울=연합뉴스) 최재구 기자 = 지난 5월 10일 양도소득세 중과 시행 이후 서울 아파트 6월 거래량이 전월 대비 감소하며 관망세가 짙어지고 있다. 사진은 19일 서울 남산에서 바라본 서울시내 아파트. 2026.7.19 jjaeck9@yna.co.kr

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오스트리아 수도 비엔나는 시민의 60%가 시영주택이나 공공 임대주택에 거주하는 '보편적 공공 임대 모델'을 추구하는데, 세계에서 주거 만족도가 가장 높은 도시로 알려져 있다.

우리나라에서는 임대주택이 취약층의 전용으로 인식되고 있지만, 비엔나는 소득 상한 기준을 높게 설정해 중산층도 이곳에 살도록 했다.

금융은 근로자와 사용자가 매달 절반씩 적립하는 '주택기여금'에 정부의 공공 재정을 더해 조성한 '공공 주택기금'을 활용한다. 이 기금을 시 정부가 건설사에 장기 저리로 빌려주면 건설사는 임대료를 낮춰준다.

세금과 규제는 강한 편이다. 강력한 임대차 보호법과 임대료 상한제를 두고 공공토지 매각 시 개발 이익을 환수하는 제도를 운영한다.

＃ 미국의 부동산 공급 시스템은 공공이 주도하는 건 아니지만, 세액공제 인센티브와 바우처를 결합해 복지 기능과 민간 주택 공급을 강화한 모델이다. 연방정부가 민간 개발업자에 세액공제 혜택을 부여해 자발적으로 서민 임대주택 공급에 참여하도록 한 것이다.

금융의 경우 해당 지역 중위소득 50% 이하 저소득층을 대상으로 하되, 중위소득 30% 이하 극빈 가구에는 우선 바우처를 지급하는 방식이다. 이들 가구가 민간 임대시장에서 집을 구하면 소득의 30%를 초과하는 임대료를 정부가 내준다.

재산세는 보유세 기준으로 시세의 1∼2% 수준으로 높은 편이다. 그러나 1주택자의 주택담보대출(모기지) 이자 상환액에 공제 혜택을 줘 실거주자의 내 집 마련을 지원한다.

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일본은 다른 국가들과는 상황이 다르다. 1990년 부동산 버블 붕괴에 따른 부동산 정책 실패를 극복하고 도심 재개발 대량 공급에 성공한 사례로 꼽힌다.

공급 측면에서 2002년 '도시재생특별조치법'을 제정해 도심 내 재개발을 허용했다. 민간 사업자에 용적률 상향, 건폐율 완화, 인허가 간소화 등의 특혜를 줘 도심 한복판에 초고층 맨션과 복합 단지를 대량 공급했다.

일본 주택금융지원기구(JHF)가 실수요자를 위한 장기 고정금리 대출을 지원했다.

세제는 고령화, 빈집 문제에 대응하기 위해 리모델링이나 자산 유통에 초점이 맞춰져 있다. '주택 유통 순환'을 촉진하기 위해 장기 보유 실거주 주택 매각 시 공제 혜택을 늘렸다.

4개국 부동산 정책을 보면 장기 실거주 1주택자를 보호하고 단기·다주택 투기를 차단하되, 거래를 원활하게 하는 정책 목표는 동일하다.

싱가포르와 비엔나는 공공이 토지와 금융의 주도권을 쥐고, 일관된 시스템을 유지했다는 공통점이 있다. 두 곳은 중산층까지 공공 시스템 안으로 끌어들여 시장 가격을 통제하는 데 성공했다. 미국은 극빈층의 주거복지에 초점을 맞췄고, 일본 부동산 시장은 버블 붕괴를 거친 이후 실수요자 중심의 공급책이 마련됐다.

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